Die spätere Energieersparnis refinanziert Kernsansierungs-Kosten

Modernisierung: Kosten-Vergleich

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Heizkosten sparen nach der Kernsanierung.

Energetische Modernisierung: Überwiegen Kosten oder Nutzen? Beispiele aus der Praxis.

Nur kernsanieren oder auch energetisch modernisieren? In dieser Frage finden Hauseigentümer wenig Orientierung.

Kosten energetischer Sanierung

Nach grober Schätzung liegen die Kosten um rund 30-50 % höher als bei einer Sanierung nach dem erforderlichen Mindest-Effizienz-Standard.

 

Energetische Maßnahmen sind i.d.R. die Dämmung der obersten Geschossdecke, Fassade und Kellerdecke, Fensteraustausch, Einbau einer zentralen Lüftung (wg. der erzielten Luftdichtheit des Gebäudes), zentrale Heizung und Warmwasserbereitung.

Kosten Nutzen Eigenheim

Wer das eigene Haus oder die eigene Wohnung bewohnt, braucht sich um die Wirtschaftlichkeit einer energetischer Modernisierung nicht zu sorgen. Sie gilt unter Experten als belegt. Beispiel:

 

Einfamilienhaus: Baujahr 1958-1968, 111 m² Wohnfläche

  • Endenergiebedarf vor Sanierung: 310 kWh/m² a
  • Endenergiebedarf nachher: 102 kWh/m² a

Kosten Nutzen Bilanz

 
Kosten Nutzen der Sanierung* Ergebnis
Gesamtkosten 44.627 €
davon energiebedingte Mehrkosten 22.217 €
Jährliche Zinsen & Tilgung 1.875 €
Jährliche Energiekosteneinsparung 1.912 €

 

*Betrachtungszeitraum: 20 Jahre, jährl. Kalkulationszins: 5,5 %, Energiepreis von 6,5 Cent/kWh, jährl. Energiepreis-Teuerung: 5 %, Berechnungsgrundlage: EnEV 2009. Quelle: BSI-Studie

Kosten Nutzen Mietshaus

Hier ist die Wirtschaftlichkeit von Energiesparmaßnahmen umstritten. Die Frage ist: Lassen sie sich durch eine verträgliche Anhebung der Kaltmiete finanzieren oder nicht?
Was kostet überhaupt eine Sanierung jeweils mit und ohne Energiesparmaßnahmen? Das ermittelte die dena, abhängig vom erzielten Energiestandard (Effizienzhaus-Typ). Die folgenden Durchschnittswerte beziehen sich auf: 

Große Mehrfamilienhäuser, Baujahr 1958-1968, instandsetzungsbedürftig

  • Energiebedarf vor Sanierung: 224 kWh/m² a

Sanierungskosten (Vergleich)

 
KfW-Effizienzhaus-Typ 100 85 70 70+Bio   55   55+Bio
Gesamtkosten €/m² Wohnfläche 275 310 355 300   420   325
davon energiebedingte Mehrkosten €/m² WF 80 125 150 100   230   150
energiebedingte Kosten in % 29 40 42 33   54   46

 

+Bio: Biomasseheizung (ermöglicht Abstriche beim Wärmeschutz)
 

Energieersparnis

 
Effizienzhaustyp   100   85   70   55
Energiebedarf* (kWh/m² Wohnfläche im Jahr) vor der Sanierung im Schnitt   224   224   224   224
Energiebedarf nach der Sanierung in kWh/m² WF a   85   69   53   41
Energieersparnis in kWh/m² WF a   139   155   171   183

 

* Endenergie (nicht Primärenergie)

Heizkostenersparnis

 
Effizienzhaustyp   100   85   70   55
jährl. Heizölersparnis bei 65 m² Wohnfläche in €*   587,30   654,90   722,50   773,20

 

*bei Heizölpreis von 0,65 €/L

KfW 70 wirtschaftlich

Nach den Ergebnissen der dena können Vermieter der hier aufgeführten Gebäudegruppe aufatmen: Wenn die Energiesparmaßnahmen im Rahmen der Instandsetzung erfolgen, ist die energetische Modernisierung durch die spätere Energieeinsparung gedeckt. - Sofern der Effizienzstandard KfW 100, KfW 85 oder KfW 70 erzielt werden. Vorteile:

  • Warmmiete kann gleich bleiben
  • Miete bleibt attraktiv
  • Geringes Leerstandsrisiko

KfW 55 noch nicht wirtschaftlich

Erst beim besseren Effizienzstandard KfW 55 (nahezu Passivhausniveau) übersteigen die energiebedingten Mehrkosten die Energieersparnis. Nachteil:

  • Warmmiete muss angehoben werden
  • Neue Miete evtl. über dem lokalen Mietspiegel
  • Erhöhtes Leerstandsrisiko

Mietfinanzierung Kosten Vergleich

 
Effizienzhaustyp   100   55
energiebedingte Mehrkosten*   80 €/m²   230 €/m²
Mietfinanzierung Vergleich        
Barwert der Mieterhöhung bei gleichbleibender Warmmiete   147 €/m²   190 €/m²
Barwert der Mieterhöhung bei 100% Deckung energiebedingter Mehrkosten   83 €/m²   227 €/m²
Differenz   +64 €/m²   -37 €/m²
Ergebnis: Die Sanierungskosten zum KfW-100-Standard sind vollständig über eine warmmieten-neutrale Mieterhöhung gedeckt.        

 

*Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung auf Mietbasis sind nur die energiebedingten Mehrkosten relevant. Reine Instandsetzungs-Kosten dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden. Betrachtungszeitraum: 20 Jahre.

Kosten Vergleich Ausblick 

Die Sanierung zum KfW-55-Haus könnte sich trotz der noch nicht gegebenen Wirtschaftlichkeit lohnen. Bei weiter steigenden Energiepreisen sind solche Gebäude in Kürze die attraktiveren auf dem Markt. Zudem fällt die KfW-Förderung wesentlich höher aus. Die dena errechnet eine Finanzierungslücke von nur 40 €/m² beim KfW 55-Standard. Beim KfW-100-Standard sind es 112 €/m².

dena-Berechnungen optimistisch

Pessimistischere Rechnungen der Immobilienwirtschaft von 2008 besagen, dass Wirtschaftlichkeit bei Mietshäusern nur bei vorherigem Leerstand gegeben sei.

  • Mieter sollten sich in jedem Fall auf eine Anhebung der Warmmiete einstellen - schließlich dürfen 11 % der Kosten für energetische Modernisierung auf die Mieten umgelegt werden
 

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