Experten-Interview - Sanierungskosten im Altbau: Instandsetzen oder energetisch modernisieren?

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Eberhard Hinz, wissenschaftlicher Mitarbeiter im Institut Wohnen und Umwelt, Darmstadt.© Foto: IWU

Wann lohnt sich energetische Sanierung? - Ein Interview mit Eberhard Hinz, Experte für nachhaltigen Wohnungsbau.

Während die Politik nach Wegen sucht, den Energieverbrauch in Deutschland zu senken, entscheiden sich erschreckend wenige Immobilienbesitzer für Energiesparmaßnahmen an ihrem Haus.

 

Häufig sind Unklarheiten über die tatsächlichen Sanierungskosten eines Altbaus der Grund für das Zögern. Dabei können Hausbesitzer sogar ohne staatliche Förderung schon von der Investition profitieren, sagte Eberhard Hinz, Experte für nachhaltigen Wohnungsbau in Darmstadt zu energiesparen-im-haushalt

 

energiesparen-im-haushalt:
Einfach nur Instandsetzen oder auch energetisch sanieren? Welche Kernfragen beschäftigen Eigenheimbewohner und Vermieter bei dieser Entscheidung?


Eberhard Hinz:
Eine ist sicher die nach der Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen. Selbstnutzer von Gebäuden – sie besitzen immerhin 50 % der Gebäude in Deutschland – finanzieren die Sanierung in der Regel durch die spätere Energieeinsparung.

 

Vermieter interessiert, welche Mieten die sanierte Immobilie erzielen kann. Mehrinvestitionen einerseits und Mehrertrag andererseits sollten allerdings in einem ausgewogenen Verhältnis stehen.


energiesparen-im-haushalt:

Dürfen die Kosten der energetischen Sanierung denn überhaupt auf die Mieter verteilt werden?


Eberhard Hinz:
In der Regel: Ja. Eine energetische Sanierung gilt als Modernisierung. Allerdings ist nur der Teil der Kosten mietrelevant, der der energetischen Modernisierung zuzurechnen ist. Der Instandhaltungsanteil bzw. Instandsetzunganteil ist dagegen nicht mietrelevant.


energiesparen-im-haushalt:
Wie wirkt sich der energetische Ist-Zustand eines Hauses auf die Wirtschaftlichkeit der Sanierung aus?


Eberhard Hinz:
Je niedriger der Energieverbrauch, desto weniger lohnt sich die Investition. Nehmen Sie zum Beispiel ein ungedämmtes Haus aus den 1950er-Jahren mit einer – aus heutiger Sicht – unzureichend nachträglich gedämmten Außenwand mit lediglich 6 cm Dämmung. Bei dieser Außenwand wurde die Chance verpasst, mit geringem Mehraufwand deutlich mehr Energiekosten einzusparen.

 

Gleichzeitig wurden mit 6 cm Dämmung schon soviel Energiekosten eingespart, dass sich eine nochmalige Dämmung der Außenwand vermutlich nicht mehr lohnt. Bei diesem Gebäude wurde die Chance verpasst, einen hochwertigen Wärmeschutz wirtschaftlich zu realisieren. Wir sprechen hier von einer „lost opportunity“ – einer verpassten Chance.

 

Positiv formuliert bedeutet dieser Ansatz: „Wenn schon – denn schon“. Das heißt, steht eine ohnehin erforderliche Instandsetzung an, dann sollte diese mit einer hochwertigen energetischen Modernisierung verbunden werden. 6 cm Dämmung der Außenwand sind dann definitv nicht ausreichend. Wirtschafltich sinnvoll sind dagegen 14 cm und mehr.

 

energiesparen-im-haushalt:
Sollen die Besitzer solcher unzureichend gedämmter Gebäude nun die Hände in den Schoß legen und weiter CO2 auspusten?

 

Eberhard Hinz:
Nein, denn die Wirtschaftlichkeit lässt sich sowieso nur Bauteil für Bauteil errechnen. In diesem Haus können Sie immer noch Keller, Dach oder Geschossdecke dämmen, die Fenster und die Heizung erneuern – und bei heutigen Energiepreisen vielleicht auch nochmals die Außenwand nachträglich dämmen.

 

Aber selbst wenn die Außenwand nachträglich nicht nochmals modernisiert werden kann, lässt sich auch dieses Gebäude auf einen Verbrauch von 10 Litern bringen, das entspricht dem EnEV*-Standard.


energiesparen-im-haushalt:
Wie ist es bei völlig unsanierten Altbauten?


Eberhard Hinz:
Werden solche Gebäude energetisch vollständig modernisiert, dann können Sie auch ohne finanzielle Förderung den Endenergieverbrauch auf 40 bis 70 Kilowatt je m² und Jahr reduzieren. Dies entspricht umgerechnet 4 bis 7 Litern Heizöl je m² Wohnfläche und Jahr – gegenüber mindestens 20 Litern vor der Modernisierung und bei einem erheblich verbesserten Wohnklima im Gebäude.

 

Unter Berücksichtung der aktuellen KfW-Förderung kann sogar fast Passivhausniveau erreicht werden. Der verbleibende Energieverbrauch liegt dann unter 3 Liter Heizöl je m² Wohnfläche und Jahr


energiesparen-im-haushalt.de:
Kritikern zufolge sind die Einsparpotenziale durch energetische Sanierung in Wirklichkeit viel niedriger, als von der Bundesregierung angenommen. Ist das richtig?


Eberhard Hinz:

Die Berechnungen, die der EnEV zugrunde liegen, halte ich tatsächlich für zu großzügig. Wir verlassen uns lieber auf reale Verbrauchsstatistiken und die Erfahrung aus vielen realisierten Projekten. Und die zeigen:

 

Altbauten können zukunftsfähig werden durch eine hochwertige energetische Modernisierung, die gleichzeitig auch in Zukunft bezahlbare Heizkosten sichert – auch bei weiter steigenden Energiepreisen. Die energetische Modernisierung ist somit nachhaltig im eigentlichen Sinne des Wortes:

 

Ressourcen werden geschont, Heizkosten bleiben auch in Zukunft bezahlbar und die Maßnahmen rechnen sich für den Investor.

 

Februar 2011

 

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