Checkliste Sanierung Haus: Die richtige Reihenfolge und Zeitplanung

Haus sanieren Schritt für Schritt

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Erst das Dach erneuern oder erst Heizung und Fenster austauschen? Welche Reihenfolge ist die richtige bei der Haussanierung?

Wer ein Haus sanieren will, der sollte zunächst einen Zeitplan erstellen, in dem die Reihenfolge der einzelnen Sanierungsmaßnahmen festgelegt wird. Unsere Checkliste hilft Ihnen bei der Vorbereitung und Durchführung einer Immobiliensanierung.

Warum ein Sanierungsplan so wichtig ist

Die Sanierung eines Bestandsgebäudes ist zumeist ein komplexer Vorgang. Ohne eine gründlich vor Sanierungsbeginn durchdachte Reihenfolge der einzelnen Sanierungsmaßnahmen kommt es aufgrund nachträglich erforderlich werdender Entscheidungen oft zu zeitlichen Verzögerungen und zu erheblichen Kostensteigerungen. Im Rahmen einer Sanierungsplanung werden die Ziele der Sanierung, die Reihenfolge der einzelnen Sanierungsmaßnahmen und der Zeitplan der Baumaßnahmen festgelegt. Bauherren sollten also stets den Grundsatz beachten: Zuerst eine sorgfältige Planung, dann erst Beginn der Sanierung!

Sanierungsplan: Was ist zu beachten?

Jeder Sanierungsplan ist individuell: die Auswahl der Sanierungsmaßnahmen hängt insbesondere von den jeweiligen baulichen Verhältnissen, aber auch von den Zielen des Bauherrn und von dem zur Verfügung stehenden Finanzrahmen ab. Nicht jeder der nachfolgend genannten Schritte kommt daher bei jeder Sanierung in Betracht.


Der Sanierungsplan enthält

  • eine Übersicht über die Reihenfolge der gewählten Sanierungsmaßnahmen sowie
  • eine Terminplanung, mit der die einzelnen Sanierungsschritte sinnvoll aufeinander abgestimmt werden.

 

Berücksichtigung wichtiger Rechtsvorschriften
Zu prüfen ist auch, welche wichtigen Rechtsvorschriften bei der Sanierung beachtet werden müssen. Für eine Sanierungsmaßnahme können insbesondere folgende Rechtsbereiche von Bedeutung sein:

  • Baurecht,
  • Denkmalschutzrecht,
  • Energieeinsparverordnung und
  • Recht der öffentlichen Fördermittel.

 

Einbeziehung von Baufachleuten
Jedem nicht aus der Immobilienbranche stammenden Bauherren ist zu empfehlen, bereits anlässlich der Erstellung des Sanierungsplans den Kontakt zu Baufachleuten zu suchen (beispielsweise zu einem Energieberater und / oder zu einem Architekten), damit deren Expertise in den Sanierungsplan einfließen kann.

Die Mitwirkung eines Energieberaters oder eines Architekten bei der Planung und Durchführung einer Sanierung erweist sich oft hilfreich für die Einhaltung des Sanierungszeitplans und des gesetzten Kostenrahmens.

  • Ein Energieberater unterstützt Sie bei der energetischen Sanierung. Auf der Grundlage eines Vor-Ort-Besuchs bewertet der Energieberater den energetischen Zustand Ihrer Immobilie und schlägt geeignete Sanierungsmaßnahmen vor.
  • Insbesondere bei komplexen Baumaßnahmen, bei denen verschiedene Gewerke ineinander greifen, unterstützen Architekten bei der Planung / Koordination der beteiligten Handwerker und bei der Kontrolle der Bauausführung.
  • Auch Handwerker, Fachingenieure, Tragwerksplaner und Baustatiker können die Erstellung eines Sanierungsplans durch ihr Fachwissen zielgerichtet unterstützen.

 

 

 

Tipp: Förderprogramme nutzen!

 

Zuschuss Energieberatung

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, kurz Bafa, gewährt einen Zuschuss von 80 Prozent der Kosten einer Energieberatung (maximal 1.300 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern, maximal 1.700 Euro bei Gebäuden ab drei Wohneinheiten).

 

 

Zuschuss Baubegleitung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, fördert die Planung und Begleitung der Sanierung von Wohngebäuden durch einen Experten für Energieeffizienz mit einem Zuschuss von 50 Prozent der Kosten einer Baubegleitung (maximal 4.000 Euro; KfW-Zuschussprogramm 431).

 

 

Haus sanieren – wo anfangen?

Die Sanierung eines Bestandsgebäudes umfasst zumeist eine Mehrzahl einzelner Baumaßnahmen. Anders als bei Neubauten werden einzelne Sanierungsmaßnahmen oft nicht durch einen Architekten, sondern durch den Bauherrn selbst geplant, koordiniert und überwacht. Doch womit soll ein Bauherr bei der Planung einer Sanierung beginnen? Zu Beginn jeder Sanierungsplanung sollten Sie als Bauherr die Ziele festlegen, die Sie mit der Sanierung erreichen möchten.

Berücksichtigen Sie die vorhandenen Rahmenbedingungen!
Insbesondere

  • die von der vorhandenen Bausubstanz gesetzten Grenzen,
  • die zulässigen Nutzungsarten und andere Vorgaben des Bebauungsplans,
  • Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV),
  • Denkmalschutz-Auflagen,
  • das zur Verfügung stehende Finanz-Budget (Eigenkapital, Fremdkapital, Fördermittel).
 

Achtung: Energieeinsparverordnung muss eingehalten werden!

 

Bei der Sanierung eines Gebäudes sind die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu beachten.

Die Verordnung schreibt Bauherren die Beachtung bestimmter bautechnischer Standards vor. Dazu gehören insbesondere Vorgaben hinsichtlich der Einhaltung bestimmter energetischer Standards, der Klima- und Heizungstechnik und der Wärmedämmung (§ 3 EnEV).

 

Unabhängig von einer Sanierungsmaßnahme haben Hauseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen (§ 10 EnEV) die Pflicht zur Nachrüstung beziehungsweise zum Austausch älterer Heizungsanlagen.

 

Eine Veränderung von Außenbauteilen eines Gebäudes ist nicht zulässig, wenn dadurch die energetische Gebäudequalität verschlechtert wird (§ 11 EnEV).

 

 

Kriterien, die Einfluss auf die Festlegung der Sanierungsziele haben

Der Bauherr kann sich bei der Festlegung der Sanierungsziele an verschiedenen Kriterien orientieren, wie zum Beispiel

  • Optimierung der Bausubstanz (einschließlich einer eventuellen Anpassung des Gebäude-Grundrisses),
  • Anhebung des Ausstattungsstandards (Qualität der verwendeten Baumaterialien, von Bauteilen wie Türen und Fenster und der zum Ausbau verwendeten Materialien wie Bodenbelägen, Tapeten und Armaturen),
  • beabsichtigte Nutzungsart eines Gebäudes,
  • Wohnkomfort,
  • Erscheinungsbild der Immobilie (dies betrifft vorwiegend die Außenhülle eines Gebäudes: Dach, Fassade, Außentüren, Fenster) oder
  • Verbesserung des Energiestandards (Ziel: Optimierung der Energieeffizienz).


Energetische und gestalterische Gesichtspunkte sollten sinnvoll miteinander in Einklang gebracht werden.

Systematisch vorgehen: einen genauen Überblick verschaffen

Verschaffen Sie sich einen systematischen Überblick über den aktuellen Zustand des Gebäudes, um daraus sinnvolle Sanierungsmaßnahmen ableiten zu können. Gehen Sie – auch gemeinsam mit einem Energieberater oder Architekten – die zu sanierende Immobilie Raum für Raum ab und halten Sie schriftlich fest

  • die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und
  • die nach einer ersten Schätzung entstehenden Kosten für die Durchführung der einzelnen Maßnahmen.


Tipp
Fachleute wie Architekten, Energieberater, Handwerker und andere Experten wie Fachingenieure, Tragwerksplaner und Baustatiker unterstützen Sie mit dem nötigen Fachwissen bei der Bewertung des Ist-Zustandes eines Gebäudes und bei der Festlegung einzelner Sanierungsmaßnahmen.

 

 

Welche Maßnahmen sind bei der Sanierung Ihres Hauses notwendig? Verschaffen Sie sich einen ersten Überblick mit unserer Checkliste:

Checkliste Sanierung Haus

 
Welche Maßnahmen sind notwendig? ja / nein
1. Sanierungsvorbereitung  
- eventuell erforderliche Abrissarbeiten
   
2. Sanierung des Gebäudes  
- Dachsanierung
- Kellersanierung
- Fassadensanierung
- Fenster und Außentüren
- falls erforderlich: Gerüst anmieten
   
3. Sanierung und Renovierung der Wohnräume  
- vorbereitend: Entrümpelung der Wohnräume
- Rohbau- / Maurer-Tätigkeiten
- Elektrik-Arbeiten
- Trockenbau
- Erneuerung von Rohren
- Erneuerung der Heizung und Lüftungseinbau
- Bearbeitung von Wandoberflächen
- Estrich / Unterkonstruktion der Fußböden
- Fußbodenbeläge / Fliesen
- Erneuerung von WC und Badezimmer
- Innentüren und Innentreppen
   
4. gewünschte Gebäudeerweiterungen und Anbauten  
Anbau zwecks Erweiterung der Nutzfläche, z.B.  
- Balkon
- Erker
- Dachgeschoss-Ausbau
   
5. Veränderungen der Außenanlagen  
- Beispiele: Garage, Carport, Stellplatz, Gartenwege, Gartengestaltung
 

Tipp: Was ist genehmigungspflichtig?


Um fundierte Sanierungsentscheidungen treffen zu können, sollte ein Bauherr frühzeitig Informationen über die für sein Sanierungsvorhaben geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen bei den zuständigen Ämtern und Behörden einholen.

Genehmigungspflichtig sind meistens folgende Umbauvorhaben:

  • Veränderungen am Gebäude-Tragwerk,
  • Veränderungen der Gebäude-Nutzung
  • Veränderungen der Schornstein-Anlage und
  • Aufteilung in Wohneigentumseinheiten.

 

 

Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen

Eine durchdachte Reihenfolge der einzelnen Sanierungsmaßnahmen ist wichtig, um einen reibungslosen Sanierungsablauf sicherzustellen. Einige Sanierungsmaßnahmen können auch zeitgleich durchgeführt werden.

 

Grundsatz Sanierung: „von außen nach innen“

Die auf eine eventuelle Schadensbeseitigung folgenden Sanierungsschritte bauen aufeinander auf. Grundsätzlich gilt, dass „von außen nach innen“ saniert werden sollte. Dieser Grundsatz führt zu nacholgender Sanierungsreihenfolge (Im Einzelfall kann allerdings auch eine abweichende Reihenfolge zweckmäßig erscheinen):

 

[einblenden]1. Schadensbeseitigung

Der wesentliche Unterschied im Ablauf einer Sanierung gegenüber der Errichtung eines Neubaus besteht darin, dass vor Durchführung der eigentlichen Sanierungsmaßnahmen zunächst die vorhandenen Schäden am Bestandsgebäude beseitigt und gegebenenfalls sogar Abbrucharbeiten getätigt werden müssen.

Beispiele:

  • Feuchtes Mauerwerk muss trockengelegt oder beseitigt werden, bevor es sinnvoll ist, neuen Putz aufzubringen.
  • Vor erforderlichen Abrissarbeiten muss ein Elektriker die Stromführung sicherstellen, während ein Installateur die Rohrzuleitungen für Wasser und Heizung gewährleistet.
 

[einblenden]2. Dach

(inklusive Dämmung, Dacheindeckung und Dachausbau)

Beim Dachausbau bestehen für handwerklich begabte Bauherren einige Möglichkeiten zur Erbringung von Eigenleistungen, zum Beispiel:

  • Anbringung der Dachinnenverkleidung und
  • Verlegung des Bodenbelags.


Die Heizungs- und Elektro-Installation sollte hingegen von professionellen Handwerkern ausgeführt werden.

Hinweis: Brandschutz und Fluchtwege
Wer den Dachbereich zu Wohnzwecken nutzen möchte, der muss Vorschriften zum Brandschutz und zu Fluchtwegen beachten.

 

[einblenden]3. Keller

(inklusive Kellerfenster und Dämmung der Kellerdecke)

 

Die Isolierung der Kellerdecken stellt eine weitere wichtige Maßnahme im Rahmen einer energetischen Sanierung dar.

Bei einer Aufteilung des Kellers in mehrere kleinere Räume muss für die Kellersanierung mehr Zeit als bei einem einzelnen großen Kellerraum eingeplant werden.

 

[einblenden]4. Fassade

Mit einer Außenwand-Dämmung lassen sich bis zu 20 Prozent der gesamten Energiekosten einsparen.

Um spätere Feuchtigkeitsschäden im Innenraum zu vermeiden, sollten Dämmarbeiten an der Fassade von einem Fachbetrieb ausgeführt werden. Einen Fassadenanstrich können Bauherren leichter in Eigenleistung erbringen.

Bei Fassadenarbeiten ist gegebenenfalls ein Gerüst unter Beachtung der geltenden Unfallverhütungsvorschriften aufzustellen.

Hinweis:
Die Sanierung von Dach und Fassade ist bei entsprechender Koordination der Gewerke zeitgleich möglich.

 

[einblenden]5. Fenster und Außentüren

Der Einbau von Fenstern und Außentüren ist nach Abschluss der Außendämmung sinnvoll.

 

[einblenden]6. Innenausbau

  • Beseitigen und Aufmauern von Zwischenwänden
  • Herstellung und Verschließen von Wanddurchbrüchen und Fensteröffnungen
  • Heizungsanlage (Nachrüstung beziehungsweise Austausch)
  • Arbeiten an der Elektroinstallation)


Eine statische Berechnung ist erforderlich, wenn tragende Gebäudeteile beseitigt oder durchbrochen werden.

 

Rohbau-Besonderheit bei Fachwerkhäusern
Bei Fachwerkhäusern hat zunächst die Reparatur von Holzkonstruktionen oberste Priorität. Anschließend werden die Zwischenräume zwischen den Holzstreben verputzt oder vermauert, womit der Rohbau abgeschlossen ist.

Haus sanieren: Zeitplan erstellen

Nach Auswahl der gewünschten Sanierungsmaßnahmen ist ein Sanierungszeitplan aufzustellen. Dieser Ablaufplan basiert auf einer sorgfältigen Abstimmung zwischen den einzelnen Gewerken.

Anlässlich der Erstellung eines Sanierungs-Zeitplans werden alle vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen in einer Liste erfasst. Anpassungen des Zeitplans aufgrund während einer Sanierungsphase veränderter Einschätzungen sind möglich - jede Veränderung des Zeitplans ergibt jedoch unmittelbar Auswirkungen auf andere Gewerke. Die Gesamtdauer der Sanierung hängt insbesondere vom Umfang der ausgewählten Sanierungsarbeiten, von den verwendeten Materialien und von der Technik der Bauausführung ab.

 

Tipp

Je komplexer sich ein Sanierungsvorhaben darstellt, desto sinnvoller erscheint es, einen Architekten mit der Erstellung eines Zeitplans, der Koordination der Sanierungsmaßnahmen und der Baubetreuung zu beauftragen.

 

Finanzierungsplan erstellen

 

Ein Sanierungsvorhaben sollte nur auf der Grundlage einer gesicherten Finanzierung umgesetzt werden:

  • Ermitteln Sie zunächst die Kosten aller Einzelmaßnahmen.
  • Planen Sie eher großzügig und berücksichtigen Sie eine finanzielle Reserve für Unvorhergesehenes.
  • Reduzieren Sie die ermittelten Gesamtkosten um den Wert der Eigenleistungen, die Sie erbringen können. Schätzen Sie Ihre Möglichkeiten zur Erbringung von Eigenleistungen eher vorsichtig ein. Berücksichtigen Sie ausreichende zeitliche Reserven.
  • Setzen Sie Eigenkapital in ausreichender Höhe ein (oft wird ein Eigenkapitaleinsatz von 20 Prozent angemessen betrachtet.
  • Nutzen Sie gegebenenfalls einen Bausparvertrag oder einen sogenannten Wohn-Riester-Vertrag, um Kreditmittel zu günstigen Konditionen zu erhalten.
  • Ermitteln Sie den Kapitalbetrag, den sie als Fördermittel (Zuschuss oder Darlehen) von öffentlichen Einrichtungen erhalten können. Stimmen Sie sich hierbei zum Beispiel mit einem Energieberater ab, der Sie mit seinem Überblick über zusätzliche lokale oder regionale Fördermittel unterstützen kann.
  • Erkundigen Sie sich bei Ihrer Hausbank nach den Konditionen für ein Darlehen in Höhe der Sanierungskosten, die durch die zuvor genannten Maßnahmen noch nicht abgedeckt sind. Holen Sie aber auch Vergleichsangebote bei weiteren Finanzinstituten ein.

 

 

Handwerker: Angebote einholen, vergleichen, Auftragserteilung

Holen Sie für die einzelnen Gewerke Vergleichsangebote verschiedener Handwerker ein. Nicht immer ist das Angebot, das den niedrigsten Preis ausweist am Ende auch das günstigste Angebot: Achten Sie auch auf die Expertise der Anbieter und auf die zu erwartende Leistungsqualität.

 

Sobald die Finanzierung sichergestellt ist, können Sie mit der Beauftragung der einzelnen Handwerker beginnen. Sichergestellt ist die Finanzierung, sobald Ihnen eine verbindliche Kreditzusage Ihrer Bank vorliegt.

 

Tipp: Nutzen sie unseren kostenlosen Handwerker-Angebots-Vergleich!

Haus sanieren Schritt für Schritt: die Umsetzung

Während der Sanierungsarbeiten ist eine kontinuierliche Kontrolle der Einhaltung von Zeitplan und Finanzbudget sowie der Qualität der Bauausführung erforderlich.

 

Ein baubegleitender Architekt entlastet Sie bei der Kontrolle des Baufortschritts und der Umsetzung des erstellten Zeitplans. Als Bauherr sollten Sie jedoch ebenfalls regelmäßig Präsenz zeigen, um sich vom Fortgang der Sanierung zu überzeugen und bei Abweichungen von der Planung rechtzeitig mit geeigneten Maßnahmen gegensteuern zu können.

 

 

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